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Immobilienkauf: Risiken beim sog. „Mietkauf“
Mietkaufverträge stellen häufig eine Möglichkeit zum Immobilienerwerb für diejenigen dar, die aufgrund ihrer momentanen Lebensumstände nicht oder nur unter Schwierigkeiten einen Bankkredit für einen Immobilienkauf erhalten können. So beispielsweise junge Familien oder Selbständige.
Doch die Anpreisungen der Immobilienverkäufer für ihre Mietkaufangebote (z.B. „Ohne Darlehen oder Eigenkapital ins Eigenheim“) sollten gründlich geprüft werden, denn eine Eigenheimfinanzierung durch Mietkauf kann auch durchaus erheblich teurer werden, als dies bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung der Fall wäre.
Das Regelmodell
Beim Regelmodell des Mietkaufs verpflichtet sich der Käufer zunächst dazu, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum –zumeist 10 Jahre - zu mieten und anschließend zu kaufen. Die „Mietzahlung“ wird dabei teilweise auf den Kaufpreis angerechnet, sodass „nur“ noch ein Restkaufpreis vom Käufer zu finanzieren ist.
Hierdurch kommt es jedoch oftmals zu einer erheblichen finanziellen Doppelbelastung des Käufers, der während der Mietphase einen oftmals überhöhten Mietpreis zahlt und zudem noch die Ansparung für den zukünftigen Kaufpreis ansparen muss.
Auch wird oftmals lediglich ein eher geringer Teil der „Mietzahlung“ angerechnet, sodass dennoch ein relativ hoher Restkaufpreis verbleibt.
Zudem binden sich die Käufer über einen erheblichen Zeitraum, denn schon die Mietzeit beträgt zumeist zehn Jahre. Hinzu tritt sodann die Abzahlung des Kaufpreises über weitere zehn bis zwanzig Jahre. Auf diese Weise reichen die Darlehensverpflichtungen durchaus bis ins Rentenalter.
Der Ratenkaufvertrag
Ein weiteres Modell ist der Ratenkaufvertrag. Dabei wird der Kaufpreis für einen vertraglich festgelegten Zeitraum gestundet; der Käufer zahlt monatliche Raten, die aus Zins und Tilgung bestehen. Nach Ablauf der Vertragszeit wird der Käufer Eigentümer der Immobilie.
Rechtliche Risiken
Neben der finanziellen Belastung bergen beide Modelle auch rechtliche Risiken:
- Da die Verträge auf den Erwerb von Grundeigentum abzielen, müssen sie notariell beurkundet werden. Unterbleibt diese, ist der Vertrag unwirksam. Die Frage der Rückabwicklung des Vertrages wäre dann Gegenstand eines langwierigen und teuren Rechtsstreits.
- Auch wird häufig ein Kündigungsrecht des Käufers nicht vereinbart bzw. ausgeschlossen, sodass zu klären bleibt, was mit den Tilgungszahlungen des Käufers geschieht.
- Oftmals sehen die Finanzierungsmodelle auch nahezu keine Sicherheiten für den Fall vor, dass der Verkäufer insolvent wird, obwohl gerade für die hier angesprochene Käufergruppe eine Immobilienfinanzierung immer eine erheblichen Anstrengung darstellt.
Fazit
Wer sich für den Mietkauf einer Immobilie interessiert, muss daher prüfen, welche finanziellen Belastungen auf ihn zukommen, ob eine klassische Baufinanzierung nicht gegebenenfalls doch günstiger wäre und ob die rechtliche Risiken angemessen zwischen den Vertragsparteien verteilt sind.
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