Mietrecht Schönheitsreparaturen: Fristenpläne bei Neu-Mietverträgen?
Für Mietverträge, die in der Vergangenheit geschlossen wurden, gilt, dass der Fristenplan des Mustermietvertrags des BMJ von 1976 auch kraft AGB wirksam vereinbart werden kann (BGH 26.9.07, VIII ZR 143/06).
- Damit bekräftigt der Bundesgerichtshof (BGH) seine frühere Rechtsprechung. - Der Grund hierfür ist, dass im Schrifttum zunehmend die Dauer der üblichen Regelfristen für Schönheitsreparaturen (drei, fünf und sieben Jahre) als unangemessen kurz angesehen wird. Die meisten in der Vergangenheit abgeschlossenen Mietverträge orientieren sich jedoch noch an der im Mustermietvertrag von 1976 empfohlenen Regelung.
- Offen lässt der BGH aber die Frage, ob bei neu abzuschließenden Mietverträgen eventuell längere Regelfristen zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters für einzelne oder alle Renovierungsarbeiten geboten sind, weil inzwischen veränderte Wohnverhältnisse und verbesserte Dekorationsmaterialien existieren.
- Vermietern ist daher zu empfehlen beim Abschluss von neuen Mietverträgen zu ihrer eigenen Sicherheit - jedenfalls formularmäßig - anstatt den bisher üblichen Fristenplänen, solche zu vereinbaren, die sich an einem längeren Turnus von fünf, acht und zehn Jahren orientieren. Natürlich müssen auch dabei in Ansehung der geltenden Rechtsprechung starre Fristenpläne und starre Quotenabgeltungsklauseln vermieden werden, um eine Unwirsamkeit der Klauseln zu vermeiden. Daher sollten im Allgemeinen Renovierungspflichten des Mieters in Bad und Küche erst nach fünf Jahren, Tapezierungen sowie der Anstrich von Raufasertapeten in den Wohn- und Schlafräumen sowie im Flur nach acht Jahren, in sonstigen Nebenräumen nach zehn Jahren im Mietvertrag vorgesehen sein.
Zudem sollten für Lackarbeiten noch längere Fristen vorgesehen werden: In Bad und Küche acht, in Wohnräumen, Schlafräumen und im Flur zehn sowie in sonstigen Räumen sogar 15 Jahre. Erst dann ist der Vermieter wirklich auf der sicheren Seite.
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